Baufinanzierung für die Eigennutzung

Gerne wird dem Immobilienkäufer von Baufinanzierungs-Anbietern suggeriert, dass die Höhe des Zinssatzes das entscheidende Kriterium bei der Auswahl einer Baufinanzierung ist. Doch das ist leider nicht einmal die halbe Wahrheit. Zum einen muss natürlich die monatliche Belastung, die sich aus Zins und Tilgung ergibt, für den Käufer tragbar sein. Dabei muss man – insbesondere im aktuell sehr niedrigen Zinsumfeld – ein besonderes Augenmerk auf das so genannte Zinsänderungsrisiko nach Ablauf einer vereinbarten Zinsbindung achten. Mit Hilfe einer Vergleichsrechnung - die so genannte „Zinswaage“ - kann der so genannte Break-Even-Zinssatz ermittelt werden, der Ihnen zeigt, ab welchem Zinssatz nach Ablauf der Zinsfestschreibung zum Beispiel heute eine 10-Jahres-Kondition sinnvoller als eine 15-Jahres-Kondition wäre.

Neben der monatlichen Belastung spielt aber vor allen Dingen die Höhe der über die gesamte Laufzeit zu zahlenden Zinsen die entscheidende Rolle. Unbedingt ist darauf zu achten, dass die Finanzierung in ihrer gesamten Lebensdauer betrachtet wird, auch wenn dabei nicht immer alle Parameter über die gesamte Laufzeit feststehen (zum Beispiel der Zinssatz). Auch hier bewährt es sich, mit verschiedenen Szenarien zu rechnen, um eventuelle Auswirkungen eines Zinsanstiegs nach Ablauf der ersten Zinsbindung in ihren Auswirkungen zu verdeutlichen.

Auch andere wichtige Parameter wie mögliche Flexibilität durch Sondertilgungen, eventuelle Tilgungswechsel-Möglichkeiten während der Zinsbindung, der Einsatz von Förder-Krediten und anderes sind erst zu klären, bevor die eigentliche Baufinanzierung zusammengestellt wird. Auch Kosten, die durch den Einsatz von auf den ersten Blick sinnvollen Produkten in die Baufinanzierung zusätzlich entstehen, sollten kritisch überprüft und in der Gesamtbetrachtung gewürdigt werden.

Durch die Zusammenarbeit mit einem Baufinanzierungspool besteht Zugriff auf bis zu 250 verschiedene Bank-Angebote, sodass hier eine größtmögliche Abdeckung von Kundenwünschen möglich ist.

Baufinanzierung für einen Investor

Für einen Investor in eine Immobilie steht üblicherweise die Rendite nach Steuern im Vordergrund. Bevor eine Baufinanzierung mit heißer Nadel gestrickt wird, sollten entsprechend auf Basis der Zielvorstellungen des Investors alle Parameter einer Immobilien Investition überprüft und in einer Analyse zusammengeführt werden. Um hier eine aussagefähige Rendite nach Kosten und Steuern über den gesamten Investitionszwecks darstellen zu können, verwende ich eine professionelle Analysesoftware.

Gerne wird bei einer Rendite-Berechnung für eine vermietete Immobilie der eine oder andere Punkt mit erheblichem Einfluss auf die tatsächliche Rendite „vergessen“ (z.B. nicht umlagefähigen Nebenkosten oder auch das so genannte Mietausfallrisiko - je kleiner eine Wohnung, desto häufiger erfolgt zum Beispiel ein Mieterwechsel. Dieser führt regelmäßig dazu, dass beispielsweise mindestens ein Monat keine Mieteinkünfte erzielt werden. Dieser Aspekt ist in einer Renditeberechnung zu berücksichtigen) oder „zu schön“ gerechnet (z.B. unterstellte zukünftige Wertsteigerungen). Hier bietet es sich an, in verschiedenen Szenarien Auswirkungen der einzelnen Parameter auf die Gesamtrendite zu überprüfen.

Genauso kann durch verschiedene Szenarien mit unterschiedlichem Eigenkapitaleinsatz die Auswirkung auf die Nachsteuer-Rendite überprüft werden. Dabei ist unbedingt auch auf die Risikotragfähigkeit einer solchen Finanzierung – im Zusammenhang mit der gesamten Vermögenssituation des Investors – zu achten.

Erst ganz zum Schluss sollte auch hier die konkrete Ausgestaltung der dafür geplanten Baufinanzierung angegangen werden.

Neben Renditeüberlegungen wollen gerade aktuell viele Anleger in Immobilien investieren, weil Sie die vermeintliche Sicherheit einer Immobilieninvestition der als deutlich unsicherer empfunden Anlage in Wertpapieren vorziehen. Aber genauso wie bei der Anlage in Wertpapieren gilt auch für Immobilien-Investitionen, dass vergangenheitsbezogene Wertentwicklungen keine Aussagekraft für zukünftige Wertentwicklungen haben.

Bereits eine vergleichsweise geringfügige Veränderung des Zinsniveaus nach oben sorgt dafür, dass der potenzielle Käuferkreis für die eigene Immobilie drastisch geringer wird. Alternativanlagen werden attraktiver, längst nicht mehr jeder kann oder will in eine Immobilie investieren, weshalb die Nachfrage nach Immobilien insgesamt sinkt, die Mietrendite sinkt durch höhere Finanzierungskosten und so weiter. In der Summe bedeuten steigende Zinsen für einen Immobilieninvestor ein erhebliches Risiko. Hier kann durch das Berechnen verschiedener Szenarien mit unterschiedlichen Zinssätzen Klarheit für eine fundierte Entscheidungsgrundlage geschaffen werden.

Der Beratungsumfang im Bereich Baufinanzierung kann sehr unterschiedlich sein

• Sie können bereits bei Ihrer Hausbank oder mehreren Banken gewesen sein und wollen einen professionellen Vergleich der vorliegenden Angebote und eine konkrete Handlungsempfehlung haben.
• Sie möchten von Anfang an durch einen kompetenten Finanzberater bei der Verwirklichung Ihres Immobilientraums begleitet werden. Dieser soll auch die Finanzierung vermitteln – am liebsten ohne Vermittlungsprovision.  Über die Zusammenarbeit mit einer Baufinanzierungsplattform kann hier auf die Angebote einer Vielzahl von Banken zurückgegriffen werden.
• Sie haben bereits eine Immobilie mit einer noch laufenden Finanzierung und möchten sich das aktuell niedrige Zinsniveau noch länger sichern. Welche Möglichkeiten gibt es (Forward-Darlehen)?
• Diverse Abstufungen der obigen Möglichkeiten.